SCI au Luxembourg, avantages et inconvénients

La gestion d’un patrimoine immobilier n’est pas toujours chose facile, qui plus est lorsque cette gestion implique plusieurs propriétaires. Bien heureusement, il existe, pour vous faciliter la tâche, une forme juridique couramment utilisée au Luxembourg comme dans le reste de l’Europe : la Société Civile Immobilière… Lorsqu'on souhaite investir dans l'immobilier, "se constituer un patrimoine", comme on dit, la SCI luxembourgeoise, se distingue par quelques détails administratifs et financiers avantageux, comparée à l'achat en nom propre. Zoom sur ce qui pourrait bien être le meilleur outil de gestion et de transmission de votre patrimoine ou futur patrimoine immobilier….


La SCI luxembourgeoise, qu’est-ce que c’est ?


La Société Civile Immobilière est une structure juridique on ne peut plus éprouvée au Luxembourg, à la fois par les résidents luxembourgeois et par les frontaliers justifiant d’une activité économique au Grand-Duché. Elle permet non seulement à plusieurs propriétaires de faciliter l’administration d’un unique bien immobilier ou de nombreux biens immobiliers communs, notamment lors d’investissements locatifs (location d’appartements ou de maisons), mais également d’en simplifier grandement la transmission ou la vente ; bref, elle se veut l’outil idéal de gestion d'un patrimoine immobilier.


Prenons un cas classique, qui amène bien souvent à l’option « création d’une SCI » : vous travaillez à Esch-sur-Alzette (quel heureux hasard, à l’endroit même où se trouvent les bureaux du meilleur courtier immobilier du Luxembourg 😉), vous êtes propriétaire de votre résidence principale au Grand-Duché et souhaitez investir dans un appartement de Luxembourg Ville (ayant consulté notre formidable article "Où investir à Luxembourg Ville ? Les quartiers préférés des résidents du Grand-Duché") pour le mettre en location, vous assurer une petite rente supplémentaire pour vos vieux jours et transmettre à vos trois enfants un héritage pour le moins conséquent. Eh bien, figurez-vous que la création d’une SCI, dans votre cas, se trouve être la meilleure solution pour mettre en place votre succession et épargner d’éventuels litiges entre vos fils Pierre, Paul et Jacques (vos ancêtres étaient français).


Les avantages de la SCI au Luxembourg


L’un des avantages majeurs de la Société Civile Immobilière est qu’elle pallie le risque de blocage juridique et financier inhérent au fameux régime de l’indivision (Pierre, Paul et Jacques sont propriétaires d’un ou plusieurs biens et détiennent les mêmes droits sur chacun d’entre eux), évitant les guerres intestines, notamment lors d’une succession (vous êtes mort et Pierre veut vendre l’appartement de la capitale alors que Paul et Jacques veulent le conserver).


D’une part, les règles qui régissent votre Société Civile Immobilière ont été établies par un investisseur avisé, vous-même, lors de sa création et de la rédaction des statuts. Ainsi, de votre vivant, même si la SCI comprend plusieurs associés (par exemple, vous et vos trois fils), on peut n’y trouver qu’un gérant unique aux pouvoirs élargis (aux pleins pouvoirs serait un peu ronflant), chargé de l’administration courante de l’entreprise (le plus souvent, ledit investisseur avisé se choisit lui-même).


D’autre part, désigner l’ainé comme gestionnaire à l’heure de votre décès est une possibilité parmi tant d’autres clauses spécifiques, comme celle qui détermine les conditions sous lesquelles un associé peut quitter la SCI, vendre ses parts sociales, etc. De la même manière, si vous étiez en couple, mais non marié, simplement en concubinage, et que vous vous sépariez de votre compagne ou de votre compagnon, ou pire, que l’un ou l’autre des conjoints venait à disparaître, une clause spécifique à la transmission des parts en cas de décès s’avérerait fort utile pour protéger les intérêts des deux parties.


Enfin, dans une Société Civile Immobilière, majorité fait loi (contrairement à l’indivision, où les décisions doivent être prises à l’unanimité ou au minimum soumises à l’approbation des 2/3 des propriétaires). Si désaccord il y a, cela ne signifie donc pas pour autant blocage : l’administration des biens de la SCI continue légalement.


Et surtout, en cas de succession, puisque les biens sont intégrés dans une société et que les associés deviennent propriétaires de parts sociales et non des biens immobiliers, si Pierre décide de quitter la SCI, seules ses parts sociales sont transmises ou vendues. Le patrimoine immobilier cher à Paul et Jacques (le vôtre) reste intact. La promesse pour vous de ne pas voir démembrer votre patrimoine immobilier à votre disparition, à la convenance d’une seule personne qui ne désirerait pas le conserver malgré l’attachement des autres ayants droit, entrainant la vente d’une partie ou de l’ensemble des biens comme c’est le cas en indivision.


Les inconvénients d’une SCI au Grand-Duché


Évidemment, tout n’est jamais tout noir ou tout blanc et la SCI, comme chacune des structures juridiques présentes au Luxembourg, présente sa part d’avantages et d’inconvénients. Les inconvénients étant bien moins notables quand la structure est adaptée au projet, tout simplement. Ainsi, notons tout d’abord, pour inconvénients mineurs, quelques contraintes juridiques, administratives et financières :


- définition précise de l’objet de la société (qui doit être civil et non commercial, afin de pouvoir bénéficier d’une "fiscalité transparente"*), avec le type d’activité exercée, gestion d’immeubles, location de logements vides ou encore construction d’un bien immobilier destiné à la vente ;


- constitution de l’entreprise par deux personnes au minimum ;


- respect des règles de fonctionnement d’une société : AG annuelles, suivi de la comptabilité, respect des conditions de vote des décisions, etc. ;


- imposition des potentielles plus-values réalisées grâce à la vente de parts sociales de la SCI en fonction des pays où se situent les biens immobiliers** ;


- frais de notaire ou d’avocat à la création de la SCI si statuts rédigés par un expert ;


- inscription au Registre de Commerce et des Sociétés ;


- frais de comptabilité ;


- frais bancaires ;


- frais de gestion divers ;


- frais d’apport d’un bien immeuble à la SCI (droits d’enregistrement et de transcription), le cas échéant ;


- frais de cession de parts sociales éventuelle (paiement de droits de mutation à l’Administration de l’Enregistrement, des domaines et de la TVA)


- responsabilité illimitée des associés quant aux dettes de la SCI vis-à-vis des tiers, c'est à dire responsabilité étendue à l’ensemble de leurs biens personnels et pas au montant apporté à la société.


* Les associés sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu et non la société.


**Dans le cas d’un appartement localisé en France appartenant à une SCI luxembourgeoise, la plus-value réalisée par la vente de parts est imposable en France, mais le fonctionnement varie selon la convention fiscale passée entre le Grand-Duché de Luxembourg et le pays concerné.


Nota bene : l’agence de courtage Génération Crédit Luxembourg ne travaille pas uniquement à la recherche de prêts immobiliers au taux le plus bas du Luxembourg pour des achats en SCI, mais également pour des achats en nom propre.

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