Reconfinement : les répercussions sur votre crédit immobilier au Luxembourg

Nous y sommes, le reconfinement a commencé… Et pour une durée minimum de quatre semaines. En effet, si le président de la République, Emmanuel Macron, a annoncé le début d’un reconfinement « plus souple » le 30 octobre - à minuit exactement, dans la nuit de jeudi à vendredi-, il s’est montré relativement évasif sur sa date de fin définitive… « Au mieux, le 1er décembre ». Cela va sans dire, les conséquences d’une telle situation ne tarderont pas à se faire sentir sur l’économie, y compris auprès des Français et des Luxembourgeois qui cherchent à obtenir un crédit immobilier. Au rang des certitudes, néanmoins, nous apprenons que ce confinement se veut plus permissif que le premier (les écoles restent ouvertes et de nombreux professionnels sont autorisés, vaille que vaille, à poursuivre leurs activités). Mais du côté des prêts et des crédits immobiliers, à quoi peuvent s’attendre les particuliers, exactement ?

Si vous attendez une réponse pour votre crédit immobilier


Mauvaise nouvelle : si l’économie n’est pas vouée à tourner complètement au ralenti, comme lors du premier confinement, elle ne sera forcément pas au meilleur de sa forme… Et les Français comme les Luxembourgeois en attente fébrile d’une réponse favorable concernant leur crédit immobilier, risquent de « poireauter » quelque peu avant de savoir s’ils peuvent poursuivre leurs projets immobiliers. Les courtiers en prêts immobiliers eux-mêmes, comme Génération Crédit Luxembourg, pourtant au cœur de l’activité immobilière franco-luxembourgeoise, au quotidien, ne peuvent garantir de délai précis à leurs clients.


Selon Frédéric Pronesti, gérant associé intervenant pour le groupe de courtage immobilier Génération Crédit en France et au Luxembourg, on peut néanmoins rester positif : « Les banques françaises comme les banques luxembourgeoises sont nettement mieux organisées pour faire face à la crise, en comparaison du premier confinement. Des logiciels de traitement des dossiers de prêt ont été mis en place auprès de nombreux salariés en télétravail, ce qui nous permet de garder le contact et de travailler en flux tendu malgré les restrictions… Par rapport au mois de mars, les institutions bancaires sont bien moins prises de court. La réorganisation sera plus rapide, donc les délais s’allongeront beaucoup moins ».


Si vous cherchez à obtenir un crédit immobilier au meilleur taux


Stéphanie Schoumacher, ancienne juriste de formation et cofondatrice, avec Frédéric Pronesti, des agences de courtage immobilier Génération Crédit Luxembourg et Génération Crédit Hagondange, nous éclaire : « Il peut être préférable, pour les frontaliers qui ont un projet d’achat immobilier en cours, de rallonger le délai de leur condition suspensive pour obtenir leur prêt. Lorsqu’un particulier accède à la propriété grâce à un crédit immobilier, cette condition obligatoire apparaît dans le compromis de vente et si sa durée légale est d’un mois minimum, elle peut aller jusqu’à 60 jours ».


Si vous bénéficiez déjà d’un crédit immobilier


Toujours selon Frédéric Pronesti, « au bout de 24 mois de remboursement, les particuliers qui sont en mesure de prévoir une baisse de leurs revenus (indépendants, micro-entrepreneurs, salariés en chômage partiel...) ont la possibilité de mettre le paiement de leurs mensualités de prêt en stand-by : le remboursement d’un crédit peut potentiellement être reporté de plusieurs mensualités (12 concernant la France), et cette clause, bien souvent gratuite, apparaît en général dans les CGV (conditions générales de ventes) du contrat de prêt. Un délai peut être nécessaire à sa mise en application, mais il ne faut surtout pas hésiter à en faire la demande auprès de son banquier, que ce dernier soit établi en France ou au Grand-Duché de Luxembourg (encore une fois, si la clause apparaît dans les CGV). Attention, cependant : la suspension d’échéance a tout de même un coût : le report de mensualités génère inévitablement des intérêts supplémentaires. »


Si vous bénéficiez d’un prêt-relais


Le prêt relais, en cette période de crise sanitaire anxiogène, pourrait bien être le cas de figure qui génère le plus d’inquiétude auprès des emprunteurs frontaliers. Allez-vous être pris au piège par votre prêt relais ? Telle est la question.


Génération Crédit Luxembourg nous rappelle brièvement le principe du prêt relais et les conditions dans lesquelles il peut être mis en place : « Lorsque vous désirez acheter un bien immobilier, il est assez courant de vouloir, dans un premier temps, vendre celui que vous possédez déjà pour faciliter le financement du nouveau. Mais la vente et l’achat immobilier, en pratique, coïncident rarement avec le planning idéal : dans un marché immobilier parfois problématique, certains biens peuvent mettre longtemps avant d’être vendus au prix fixé par le vendeur. Vouloir acquérir la maison de ses rêves sans avoir vendu l’ancienne est pourtant courant, et il convient, le cas échéant, de signer immédiatement un compromis de vente sous peine de voir l’objet de tous vos désirs vous échapper. Mais comment financer ce nouvel achat sans avoir vendu votre ancienne propriété ? Voilà précisément la raison d’être du prêt relais au particulier. Ce crédit à court terme (entre 12 et 24 mois, le plus souvent) permet simplement de financer l'achat d’un nouveau bien avant la vente de l'ancien. De posséder deux biens immobiliers pendant une courte période, sans avoir à rembourser simultanément deux crédits, et de rembourser, une fois la vente du premier bien effective, les fonds accordés par la banque ; parfois même sans avoir à verser de pénalités pour remboursement anticipé (ça, c’est à l’emprunteur… ou à son courtier de le négocier !).


Alors, certes, des situations délicates peuvent émerger de ce procédé… Échec de la vente, bien immobilier trop cher, achat de bien immobilier sur plan, qui peine à voir le jour… Mais heureusement, la plupart des prêts relais sont en général accordés pour 1 an, et sont renouvelables une fois. Le marché, même ralenti, trouve toujours un moyen de redémarrer et la plupart des situations compliquées trouvent leurs solutions. Enfin, compte tenu du contexte particulier et des difficultés à vendre, pour les emprunteurs rendus à terme de la période des deux ans, la banque devrait pouvoir, en 2020 encore, privilégier des solutions amiables : mise en location d’un bien ou transformation du prêt relais en crédit amortissable. Et dans le cas extrême où un particulier bénéficiant d’un prêt relais devrait vendre son bien immobilier moins cher que prévu, pas de panique ! Le prêt relais est aujourd’hui calculé sur la base de 70 % de la valeur du bien*… Cela laisse une bonne marge pour ne pas mettre les acheteurs en difficulté, même avec une baisse de prix supérieure à 10 %.


*Le pourcentage peut différer dans le cas d’un compromis déjà signé, et en ce qui concerne le Grand-Duché de Luxembourg, il est plus généralement calculé sur une base de 80% de la valeur du bien.


Reconfinement et assurance emprunteur en France


Stéphanie Schoumacher, également spécialiste de l’assurance prêt en France, se veut rassurante quant aux nouvelles répercussions possibles de ce second confinement sur les assurance prêt dans l’hexagone : « De nombreuses compagnies d’assurance ont, pour l’heure, allégé leurs formalités médicales, même dans le cas d’un profil emprunteur dit « âgé » ou d’un emprunt au montant relativement élevé : ni prise de sang, ni rendez-vous obligatoire avec votre médecin de famille, que l’emprunt dépasse les 300 000 € ou que vous ayez plus de 45 ans. Lors du premier confinement, déjà, l’emprunteur pouvait remplir les questionnaires médicaux lui-même, au besoin d’éléments complémentaires pour l'assureur. S’il devait consulter un médecin, et lorsque son cas le permettait, des systèmes de téléconsultation avaient même été mis en place… En revanche, aujourd’hui encore, pour un particulier à l'état de santé réellement problématique, des examens poussés sont toujours nécessaires ”. Les délais de résiliation de l’assurance emprunteur ont été, par ailleurs, prolongés de 3 mois après la sortie de la première crise sanitaire. Nul ne sait encore si ces dispositions seront à nouveau appliquées en France à l’issue du reconfinement.

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