Qu'est-ce qu'une SCI ?

La gestion d'un patrimoine immobilier peut vite devenir compliquée, surtout lorsque plusieurs propriétaires y sont impliqués. Le cas échéant, une Société Civile Immobilière (SCI) peut non seulement simplifier la gestion dudit patrimoine, mais aussi la transmission des biens immobiliers. Petit passage en revue des avantages et contraintes juridiques de la SCI (société civile immobilière) au Luxembourg.


La SCI est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes d'acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Cette forme de société peut s'avérer fort utile, notamment lorsque plusieurs personnes souhaitent investir ensemble dans un projet immobilier. Elle facilite également, par la suite, la gestion locative des logements et la transmission du patrimoine immobilier. Mise en situation (vous l’aurez remarqué, sur ce blog, votre humble courtier en crédit immobilier adore ça, les mises en situation !) : vous êtes propriétaire d'une maison depuis plusieurs années et vous vivez seul avec vos trois enfants. Vous avez récemment décidé d’investir dans un appartement au cœur de Luxembourg Ville et de mettre votre résidence actuelle en location. Dans cette situation, la création d'une SCI peut s'avérer judicieuse, notamment pour encadrer juridiquement la succession de vos biens et éviter d'éventuels litiges entre vos héritiers. Mais avant de franchir le pas, il vous faut évidemment connaitre les avantages et inconvénients d'une SCI au Grand-Duché de Luxembourg.


Les avantages d'une SCI


Créer un SCI au Luxembourg peut être intéressant à plus d'un titre. Cette forme de société peut être un bon moyen de gérer son patrimoine immobilier de manière souple ; tout en prévenant d’éventuels problèmes de copropriété (on parle de copropriété lorsque plusieurs personnes sont collectivement propriétaires d'un ou plusieurs biens sur lesquels ils possèdent les mêmes droits. Cette copropriété peut avoir été volontairement mise en place, dans le cadre d'un achat commun, par exemple ; mais elle peut également exister de fait, résultant d’une succession ou d’un divorce.


Une gestion simple des biens immobiliers


Une société civile immobilière est plus flexible qu'un simple règlement de copropriété : les obligations spécifiques auxquelles sont soumis ses membres sont en effet définies dans les statuts de la société lors de sa création. Ainsi, même s'il y a plusieurs propriétaires dans une SCI, il est possible de désigner un seul administrateur, doté de pouvoirs étendus, pour gérer les affaires courantes. Le patrimoine est ainsi administré de manière constante et uniforme. Il est également possible d'inclure des dispositions particulières dans les statuts de l’entreprise afin de définir, par exemple, la marche à suivre en cas de départ d'un associé, de vente d'une part sociale ou de transfert de celle-ci en cas de décès, etc.


Revenons à notre mise en situation : vivant seul avec trois enfants au moment où vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif, une telle flexibilité législative vous serait particulièrement utile, si in fine, vous refaisiez votre vie avec une nouvelle âme sœur et souhaitiez vivre avec lui (ou elle) en union libre. Par le biais de la SCI, vous pourriez tous deux préserver vos intérêts, tant en cas de séparation qu'en cas de décès. En revanche, dans une copropriété, les décisions doivent être prises à l'unanimité ; ou au moins avec l'accord des deux tiers des associés, ce qui n'est pas le cas dans une SCI. Ici, c'est la majorité qui décide. Cela permet d'éviter l’impasse, si désaccord il y avait entre les associés, et d'assurer la bonne gestion du patrimoine de la société.


Un patrimoine immobilier préservé


La SCI permet d'éviter le morcellement d’un patrimoine immobilier : à l’instant même où ce dernier est intégré à la société, les associés à qui appartiennent le patrimoine immobilier deviennent de fait propriétaires de parts sociales. Lors du règlement d'une succession inhérent à ce patrimoine, ou à l’occasion du départ d'un associé de la SCI, seules certaines parts sociales peuvent être transférées ou vendues. Le patrimoine en tant que tel subsiste dans son ensemble. Là encore, dans le cas d'une copropriété, un morcellement peut même être délibérément provoqué, entrainant la vente partielle ou totale de la propriété. Dans notre mise en situation, pour le moins pessimiste, supposons vous périssiez dans une terrible avalanche lors d’une descente hors-piste en snowboard à Megève (quitte à se mettre en situation dramatique, autant opter pour une mort spectaculaire et distingué), que deux de vos enfants souhaitent conserver la maison et l'appartement au Luxembourg, mais que le troisième, à court d'argent, préfère récupérer sa part en espèces. Dans le cas d’une copropriété, tous les biens devraient être vendus. Avec une SCI, en revanche, l’un des enfants peut vendre sa part (avec l'accord des autres associés) sans que le patrimoine ne soit dissous, puisque la SCI en est propriétaire.


Contraintes juridiques et coûts d'une SCI


Une SCI doit être constituée d’au moins deux personnes. Même si elle peut être créée par acte notarié ou sous seing privé, le gestionnaire et les associés doivent, dans tous les cas, respecter les règles de fonctionnement d'une société luxembourgeoise : organisation d'assemblées générales annuelles, tenue d’une comptabilité, respect des règles de vote, etc. Les associés d'une SCI sont, c’est à souligner, responsables des dettes de la société vis-à-vis des tiers. Cela signifie qu'ils ne sont pas seulement responsables à hauteur du montant qu'ils ont apporté à la société, mais sur l'ensemble de leur patrimoine personnel.


Une société civile immobilière ne nécessite pas de capital de départ, mais implique, en premier lieu, des contraintes juridiques et des coûts de gestion qui lui sont propres : frais de notaire ou d'avocat si les statuts sont rédigés par un expert, lors de la création ; frais d'inscription au registre du commerce, frais de comptabilité, frais bancaires, etc. ; coûts spécifiques, donc, qu’on ne retrouve pas dans le cas d'une copropriété. Ensuite, il convient d’en définir clairement l’objet social : lors de la création de votre SCI, à vous d’en identifier l'objet et de préciser la nature de l'activité exercée. Celle-ci doit avoir un caractère de droit privé afin de pouvoir être imposée selon le principe de transparence fiscale*. L'objet de la SCI peut ainsi consister en la gestion de biens immobiliers, la location de logements vides ou la constitution d’un patrimoine immobilier destiné à terme, à être vendu.


L’objet de la société est, en revanche, considéré comme commercial lorsqu'il est destiné à générer des bénéfices ; c’est le cas, par exemple, pour la location de biens meublés ou l'achat et la vente de biens immobiliers. En outre, l'apport de biens immobiliers à la société civile immobilière entraîne des frais d'enregistrement et de transcription, de même que la cession de parts sociales entraîne des frais de transcription (auprès de l'administration de l'enregistrement et des domaines) ainsi que des taxes sur la valeur ajoutée. Par ailleurs, toute plus-value éventuellement réalisée par la vente de parts sociales de la SCI est également imposable, notamment dans le cas de biens immobiliers situés à l'étranger.


Mise en situation (la dernière, c’est promis) : vous êtes propriétaire d'un appartement en France via votre SCI luxembourgeoise (appartement acquis grâce à un crédit immobilier… obtenu grâce à votre courtier immobilier de Génération Crédit, qui officie aussi en France, à Hagondange !) ; la plus-value que vous pourriez réaliser en cédant vos parts serait taxée en France. Une obligation qui s'applique depuis l'adoption de la récente convention fiscale bilatérale entre la France et le Luxembourg. Toutefois, cette disposition ne s'applique pas partout de la même manière. Il est donc recommandé de se renseigner auprès d'un conseiller spécialisé sur les conventions fiscales en vigueur entre le Grand-Duché de Luxembourg et le pays où se trouve le bien immobilier.


*On parle de transparence fiscale lorsque les personnes physiques -ici, les associés- sont soumises à l'impôt sur le revenu et non la société en tant que telle. Les revenus imposables (par exemple les revenus locatifs) sont directement déclarés par les associés dans leurs déclarations fiscales personnelles.