Prêt immobilier au Luxembourg : demande bien préparée, à moitié accordée !

Lorsqu’on décide d’acheter une maison ou un appartement, il est important de bien se préparer… à un changement de vie, bien sûr, et aux contraintes transitoires qui s’y rattachent (déménager, se meubler, faire sa déco, prendre ses marques pour se rendre au travail, déposer les enfants à l’école, etc.). Mais qui a pour projet d’investir et de contracter un prêt immobilier au Luxembourg doit surtout s’informer, au préalable, sur les garanties, les options de taux, la durée du prêt et les aides de l'État luxembourgeois. C’est, bien sûr, le rôle du courtier immobilier de vous expliquer en détail les offres qu’il aura dénichées pour vous (cela tombe bien, vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches, de A à Z, c’est précisément notre métier, chez Génération Crédit Luxembourg !). Mais si d’aventure vous décidiez de vous lancer seul pour obtenir un prêt immobilier, voici quelques infos pratiques…



Coût médian d’un logement au Luxembourg


Au 1er semestre 2021, le coût médian d’un logement au Luxembourg atteignait 842 000 €, soit 6 137 €/m2 contre 807 746 €, soit 5 492 €/m2 au 1er semestre 2020. Une augmentation de 4,24 %... Gageons que les prix du premier semestre 2022 traduiront une augmentation tout aussi conséquente. Ces chiffres, publiés par l'Observatoire de l'Habitat sur la base des offres existantes sur le marché luxembourgeois, démontrent que l'achat d'un bien immobilier au Grand-Duché de Luxembourg est une étape pour le moins coûteuse. Pour la plupart des acheteurs, les fonds nécessaires à un tel investissement ne peuvent être réunis que par le biais d’un financement complémentaire, c'est-à-dire un prêt immobilier. Il s'agit donc d'un projet à long terme qui doit être bien préparé. Il s'agit de trouver le meilleur financement grâce au meilleur partenaire (mais ce partenaire, si vous lisez ces lignes, c’est que vous l’avez déjà trouvé, pas vrai ?).


Au Luxembourg, une durée d’emprunt relativement souple


Si le financement se fait par le biais d'un prêt bancaire, le ménage emprunte l'argent et s'engage à rembourser le capital -intérêts d'emprunt compris- sur une période donnée ; jusqu'à 40 ans en ce qui concerne le Luxembourg, bien moins frileux que son voisin français en matière de délai de remboursement, tout du moins en théorie… En pratique, en dépit d’une certaine souplesse, la durée du prêt dépend de l'âge et du budget mensuel de l'emprunteur. En principe toujours, les mensualités ne doivent pas dépasser un tiers du revenu mensuel garanti. Lors de la fixation des mensualités, il est essentiel de demander conseil à votre humble courtier en prêt immobilier sur la manière d’éviter de surcharger financièrement votre ménage.


Taux d'intérêt variable, fixe ou révisable ?


D'une manière générale, il existe trois types de prêts spécifiques. Dans le cas du prêt à taux fixe, celui-ci reste identique pendant toute la durée du prêt ; il est fixé avec la banque lors de la souscription du crédit. Résultat : même si les taux d'intérêt augmentent, il n'y a pas de mauvaises surprises pour l’emprunteur. Mais le taux fixe a aussi… un prix. En effet, ce dernier est généralement un peu plus élevé que celui des prêts à taux variable. « Variable » signifie que les fluctuations des taux d'intérêt sont prises en compte pour ajuster le montant des traites. Les remboursements mensuels sont adaptés auxdites fluctuations et leur montant varie donc en conséquence. Le prêt peut ainsi coûter plus cher en cas de hausse des taux. Une troisième option est le prêt à taux révisable. Dans ce cas, un taux d'intérêt fixe est appliqué pendant trois, cinq ou dix ans. Au terme de cette période, le prêt peut être reconduit avec un taux variable ou un nouveau taux fixe.


L’importance de la garantie


Un prêt immobilier n’est évidemment jamais accordé sans garantie. Pour les banques, il existe quatre types de garanties généralement admises : l'assurance « solde restant dû », l'hypothèque, la cession de salaire et le cautionnement. L'assurance « solde restant dû » permet de protéger les proches. En cas de décès, l'assureur se charge de rembourser le montant restant dû du prêt à l’organisme prêteur. Autre cas de figure, si l'emprunteur ne remplit pas ses obligations, le droit d'accès au bien immobilier entre en jeu. La banque dispose ainsi d'un gage, c'est-à-dire d'une hypothèque. En ce qui concerne la cession de salaire, la banque est autorisée à s'adresser directement à l'employeur de l'emprunteur si celui-ci ne s'acquitte pas du paiement des mensualités. Enfin, une caution solidaire et indivisible permet à un tiers de s'engager à rembourser la dette si le débiteur ne peut pas honorer les obligations mensuelles convenues. En matière de cautionnement, notez qu’il existe une option « garantie de l'État » : au besoin, les pouvoirs publics peuvent intervenir et garantir une partie d'un prêt.


Un dossier complet, sinon rien !


Vous souhaitez contracter un prêt immobilier au Luxembourg et déposer une demande auprès d'une banque ? À défaut de faire appel à un professionnel du courtage immobilier qui s’occupera de tout à votre place (y compris de trouver le meilleurs taux parmi les crédits immobiliers proposés par ses banques partenaires), vous devez constituer et fournir le dossier le plus complet possible. Ici aussi, une bonne préparation est synonyme de réussite. En règle générale, les organismes de crédit vous demanderont les documents suivants pour évaluer votre demande de prêt immobilier :

- un contrat préliminaire d'achat, un acte notarié ou le projet d'acte notarié ;

- un extrait du cadastre ;

- une attestation de fonds propres (si le capital n'est pas entièrement détenu par l'établissement de crédit concerné) ;

- des informations détaillées sur les prêts existants ;

- vos derniers bulletins de salaire ;

- tout autre document nécessaire à la demande de crédit et à l'octroi du financement souhaité.

Dans le cas d'une nouvelle construction ou d'une rénovation, le dossier devrait également contenir les documents suivants :

- un permis de construire ;

- un plan de construction ;

- des photos du bien immobilier (dans le cas d'une rénovation) ;

- des plans, un cahier des charges et/ou des devis (dans le cas d'une nouvelle construction).


Les aides de l'État luxembourgeois


Au fil du temps, le Grand-Duché de Luxembourg a mis en place une série d’aides fiscales visant à encourager l'accession à la propriété. Voici une liste des règles en vigueur :

- déductibilité totale des intérêts débiteurs du prêt immobilier pendant la période où le bien immobilier n'est pas utilisé ou loué en raison de travaux de construction ou de transformation ;

- déductibilité des intérêts en fonction de seuils qui dépendent du nombre d'années pendant lesquelles le bien immobilier est occupé ;

- déductibilité conditionnelle totale des commissions et des frais d'acquisition liés au prêt (à l'exception des frais d'acte notarié lors de l'achat d'un bien immobilier) ;

- avantage fiscal pour les primes périodiques de l'assurance solde restant dû (avec les intérêts sur les prêts autres que les prêts hypothécaires) à hauteur de 672 € par an par membre du ménage.

Outre les mesures décrites ci-dessus, l'État accorde diverses subventions pour la construction, l'achat, la rénovation ou la transformation de logements :

- des aides financières directes ;

- des subventions d'intérêt pour le remboursement d'un crédit ;

- des mesures d'aide à l'amélioration du bilan énergétique ;

- des subventions pour les installations de récupération d'eau de pluie ;

- des prêts climatiques à taux zéro.


Ainsi, il convient, pour toute personne désirant accéder à la propriété au Luxembourg dans les meilleures conditions, de se renseigner avec rigueur sur les possibilités qu’offre le marché immobilier et les règles qui le régissent ; ou tout simplement de faire appel à un professionnel du crédit immobilier, qui, non content de vous obtenir le taux le plus bas, saura vous conseiller et vous guider bien au-delà de la signature chez le notaire.