Les investissements immobiliers alternatifs au Luxembourg

Le marché de l’immobilier a subi, ces dernières années, une pression peu commune, c’est indéniable. Avec l'essor de la vente au détail en ligne, les perspectives commerciales des magasins qui avaient « pignon sur rue » (également désignés par l’anglicisme brick-and-mortar*) ont peu à peu diminué. La pandémie, quant à elle, a bouleversé le monde du travail en général et le marché de l'immobilier de bureau en particulier. Elle a également mis à rude épreuve les détaillants des centres-villes, tout en mettant le secteur industriel face à des problèmes d’approvisionnement complexes, obligeant les réseaux de partenaires à muter pour survivre. Mais ces mêmes problèmes et les solutions de développement qui y ont été apportées ont ouvert, contre toute attente, de nouvelles opportunités dans différents secteurs…


* « de briques et de mortier » points de vente physique dans des immeubles « en dur »



Les FIAR - Fonds d'Investissement Alternatif Réservé dans l’immobilier


Si, par exemple, l'essor du e-commerce a eu un impact négatif sur le marché des espaces de vente au détail, il a parallèlement déclenché un boum de la demande en matière de bâtiments industriels et logistiques, dû à une demande conséquente et croissante de livraisons en flux tendus. L'évolution des modèles de travail a considérablement accru le besoin d'espaces professionnels flexibles et d'installations de loisirs éphémères. Dans un même temps, des tendances pérennes (telles que le vieillissement de la population en Europe) ont conduit à une expansion fulgurante de l'offre de résidences seniors, maisons de retraite médicalisées, etc. Il est donc de plus en plus facile d'investir dans des actifs immobiliers alternatifs. Le Luxembourg a par ailleurs introduit, à cet effet, de nouvelles structures d'investissement telles que le FIAR - Fonds d'Investissement Alternatif Réservé (RAIF - Reserved Alternative Investment Fund), parfaitement adapté aux investissements immobiliers. Le nombre de RAIFs dans le secteur immobilier est passé, c’est à souligner, de 27 en 2018 à 63 en 2019 ; et n’a cessé d’augmenter depuis.


Investissements immobiliers alternatifs : le risque au cas par cas


Les investissements immobiliers alternatifs sont, dans une certaine mesure, similaires aux investissements immobiliers "traditionnels". Ils offrent des rendements protégés contre l'inflation, un potentiel de croissance du capital et des caractéristiques défensives à faire valoir pendant les périodes de turbulence du marché, forts d’une corrélation dérisoire avec les marchés des actions et des obligations. Ils représentent donc une possibilité de diversification des actifs non négligeable pour un portefeuille d'investissement. Toutefois, il existe des différences notables entre investissement immobilier classique et investissement immobilier alternatif, notamment en ce qui concerne les caractéristiques de croissance, de risque et de rendement à long terme ; ces différences sont à considérer au cas par cas, en fonction de la stratégie d’investissement elle-même et des propriétés immobilières ciblées. Comme d'autres types d'investissements, certains investissements immobiliers alternatifs peuvent ne pas convenir à de nombreux investisseurs privés en raison de leur niveau de risque.


Investir dans un Data Center au Luxembourg


Certaines tendances, telles que l'évolution démographique précédemment citée ou l’évolution technologique, entraînent des changements dans la demande de biens immobiliers. Et quelques segments de l'immobilier alternatif en bénéficient largement. Ainsi, en raison de la dépendance croissante à la technologie numérique et d’un besoin tout légitime en espace de stockage, la demande de centres de données (ou « data center ») continue d’augmenter. Il existe désormais des fonds spécialisés dans l'immobilier d'infrastructure de données, notamment les opérateurs d'installation de téléphonie mobile et de tours de transmission.


La grande maison familiale, investissement immobilier alternatif sûr


D’autres changements sur le marché immobilier sont directement liés au comportement démographique : l'offre croissante de maisons de retraite et de soins, par exemple, est une conséquence évidente du vieillissement de la population ; d'autres effets font leur apparition : le retour des grandes maisons familiales, au Grand-Duché de Luxembourg, est un phénomène croissant (auquel nous avons par ailleurs consacré un article) : les enfants vivent de plus en plus longtemps avec leurs parents, en réponse au budget parfois mirobolant qu’il faudrait accorder au « placement » des anciens dans une maison de retraite ou un centre médicalisé ; les personnes âgées, pour leur part, sont soutenues et soignées par leurs proches, qui font appel aux aides à domicile et tout ce joli monde contribue à la vie d’un foyer « multigénérationnel ». Du reste, si les milléniaux sont, dans l’ensemble, moins enclins à acheter leur propre maison, ils se montrent de plus en plus exigeants en matière de location. Le défi pour les promoteurs d’immobilier résidentiel consiste à se détacher l’idée d'une maison familiale classique et de tenir compte de l'évolution des modes de vie.


Investir dans les logements étudiants au Luxembourg


Les étudiants d'aujourd'hui sont mobiles à l'échelle internationale. Le nombre de personnes étudiant en dehors de leur pays d'origine a augmenté de 23 % au cours des cinq dernières années et sera passé de 5 millions en 2019 à 8 millions en 2025, selon les projections de l'OCDE. Et comme les étudiants de pays tels que le Royaume-Uni paient cher leur formation universitaire, ils ont, c’est bien légitime, des attentes de plus en plus élevées en matière de logement. Leurs priorités ? Un bon accès à Internet, des installations de fitness et des possibilités de restauration diverses. La demande de logements conformes à ces besoins pour un prix raisonnable est par conséquent très élevée, et ces logements universitaires constituent un secteur d’investissement intéressant au Luxembourg.


Les entrepôts, valeur montante de l’investissement immobilier alternatif


Un nombre croissant de sociétés d'investissement spécialisées se concentre également sur les propriétés immobilières logistiques, en particulier les entrepôts qui permettent une livraison rapide comme l'exige le commerce électronique, alors que le secteur connaît une expansion sans précédent. Le volume du marché est actuellement estimé à 717 milliards d'euros. Cela ne représente que 17 % environ du total des ventes au détail, ce qui lui confère une marge de progression importante. Les clients attendent toujours plus de fiabilité et des délais de livraison plus courts, ce qui accroît encore la demande d'entrepôts à la périphérie des villes et à proximité des centres de transport.


La santé et l’éolien, des secteurs d’avenir ?


Les mesures de relance adoptées en réponse à la pandémie de COVID-19 en Europe pourraient, selon les spécialistes du secteur, entraîner un afflux de capitaux dans différents segments du marché immobilier ; notamment au sein des infrastructures de santé auxquelles les décideurs politiques devraient accorder une plus grande priorité à l'avenir. La protection de l'environnement devient également une priorité dans le développement du marché immobilier européen, notamment au Luxembourg, de l’utilisation d'énergies renouvelables aux pratiques de construction durables en passant par des matériaux plus sains et écologiques, qui occupent désormais le devant de la scène BTP. Autant de nouvelles opportunités pour les investisseurs. Des fonds sont lancés pour investir dans des parcs éoliens et autres infrastructures d'énergie renouvelable… Bien qu'ils soient différents des investissements immobiliers traditionnels, ils présentent des caractéristiques similaires, qu’il convient néanmoins de « prendre avec des pincettes » : le marché mondial de l'énergie éolienne, bien qu’ayant connu de fortes périodes de croissance, est en partie tributaire des politiques nationales.


Évaluer le risque d’un investissement immobilier alternatif au Luxembourg


La sécurité des investissements immobiliers alternatifs dépend de la fiabilité et de la capacité des locataires à respecter leurs obligations de paiement. Il peut s'agir de particuliers tels que des étudiants ou des personnes âgées en demande de soins. L'investisseur doit, comme pour tout autre investissement, évaluer la probabilité que ses résidents ou locataires puissent devenir insolvables et la facilité avec laquelle il lui sera possible de leur trouver des remplaçants, le cas échéant. En ce qui concerne les logements étudiants, la demande de logement est constante et fort susceptible de rester élevée, même s'il y a parfois des étudiants qui abandonnent leur cursus en cours de route ; la rotation des résidents dans les établissements de soins est, quant à elle, relativement prévisible… Pour les propriétés industrielles et commerciales occupées par des entreprises, il est important que le fonds dispose d'une grande variété de locataires et ne soit pas dépendant d'une ou deux entreprises. Les investisseurs doivent également évaluer la résilience des entreprises et des secteurs individuels (un cabinet médical risque de se montrer bien plus résilient qu'une boutique de mode).


Il peut être intéressant de prendre des risques plus élevés dans certaines niches d'actifs, si les opportunités de rendement le justifient. Tout dépend de l'appétit de l'investisseur pour le risque. Du reste, certains investissements immobiliers alternatifs sont un bon moyen de faire son trou dans des secteurs à forte croissance sans prendre beaucoup plus de risques que dans un investissement immobilier traditionnel. Notez cependant qu’en raison de leurs caractéristiques spécifiques (fonds fermés, horizon de placement à long terme, actifs illiquides), certains investissements immobiliers alternatifs ne sont pas accessibles à tous les investisseurs.