L’avenir du logement familial au Luxembourg

S’il est un mérite qu’il nous faut bien reconnaître au Coronavirus, à la crise sanitaire et surtout, au confinement, c’est qu’ils ont permis à de nombreuses familles luxembourgeoises de remettre en perspective leur mode de vie, de consommation et d’habitat. De s’interroger, à l’occasion de circonstances inédites, sur la notion de vivre-ensemble ; et de fait, sur la notion de mieux-vivre-ensemble. Pour les parents, c’est indéniable : trajets chronophages, exigences professionnelles capricieuses et coût de la vie croissant laissent peu de place à la vie de famille… Trop peu de place. Le télétravail en a fait réfléchir plus d’un. Et a remis quelques bonnes vieilles valeurs au goût du jour. Donnant à ceux qui envisageaient leur quotidien comme une éternelle course effrénée, l’aperçu d’un avenir meilleur, une fois la pandémie éradiquée, ou travail et vie privée s’équilibrent finalement sans heurt. Mais le marché immobilier du Luxembourg est-il suffisamment souple pour répondre aux besoins et aux attentes nouvelles de ses travailleurs éclairés ?



Immobilier au Luxembourg : un décalage constant entre offre et demande


Avant même le début de la crise sanitaire, il était écrit, pour ne pas dire « prophétisé » par la plupart des spécialistes du marché immobilier (agents immobiliers, promoteurs, courtiers en crédit immobilier) que certaines évolutions dudit marché ne dureraient pas indéfiniment… Le meilleur exemple, au Grand-Duché de Luxembourg, c’est le décalage constant, voire croissant, entre la construction de maisons et d'appartements et la croissance démographique du pays ; pour ainsi dire, entre l’offre et la demande. La population luxembourgeoise, qui s'élève désormais à 626 000 habitants (soit une augmentation d'environ 190 000 personnes depuis l’an 2000) se heurte aux prix de l'immobilier qui ont quasiment doublé entre 2007 et 2020. Ce qui, par ailleurs, place le Luxembourg en tête de peloton européen en termes d'augmentation des prix du logement


Remédier à la pénurie chronique de logements au Grand-Duché


De nombreuses familles luxembourgeoises n’ont d’autre choix que de se subir des prestations élevées pour des logement à la fois inadaptés à leurs besoins pratiques et à leur capacité financière. Si l’on en croit les propos récents d’Yves Mersch, membre du conseil d'administration de la BCE et ancien directeur de la banque centrale du Luxembourg, "L'insuffisance de la construction de maisons et d'appartements, enracinée dans les contraintes de capacité du secteur de la construction, mais aussi dans les restrictions réglementaires, a poussé la pénurie de logements à l'extrême." Et bien que le gouvernement ait tenté d'encourager la construction de logements par des mesures d’allègement fiscal, sa politique n'a pas permis, pour l’heure, de remédier efficacement à la pénurie chronique de logements au Luxembourg. Du reste, une part de la population, critique à l’égard de l’immobilisme constaté dans le secteur immobilier, réclame une approche novatrice de la part des décideurs politiques, et soulève une question pertinente : au lieu de simplement construire plus, ne faudrait-il pas construire mieux ?


Des logements adaptés aux besoins des Luxembourgeois


Admettons qu’une famille luxembourgeoise ait l’opportunité de construire, où bon lui semble au Grand-Duché, le logement de ses rêves… Certes, tout le monde n’a pas les mêmes critères. L’on peut néanmoins imaginer aisément les priorités d’une famille « type » en matière de logement : de l’espace, un emplacement pour se garer, une terrasse, un jardin, etc. Mais avant tout, un environnement et un emplacement de qualité pour la vie familiale. À n’en pas douter, rares sont les familles, nombreuses ou non par ailleurs, qui souhaiteraient s’installer dans un petit appartement éloigné de toute commodité… Elles privilégieraient, à notre connaissance de courtiers spécialistes du crédit immobilier au Luxembourg, de bonnes écoles dans un voisinage proche pour s’économiser de longs trajets en voiture ; des médecins, des crèches et autres services élémentaires à proximité quasi-immédiate. Un accès direct aux espaces verts et aux équipements de loisirs tels que les piscines, les terrains de sport ou les cinémas feraient évidemment partie de l’équation. Aussi, force est de constater que tous les logements au Grand-Duché et à la frontière française ne se valent pas, et que bon nombre de ces logements sont loin de correspondre à l’idée qu’une famille peut se faire de la maison ou de l’appartement de ses rêves. Dans le domaine de la construction abordable, on a bien trop souvent cherché à faire entrer le plus grand nombre de bâtiments et d’habitants possible dans des espaces urbains réduits, ou isolés (parfois les deux, bienvenue en banlieue), sans tenir compte des aspirations réelles de la population. Ainsi, même au Luxembourg, les propriétaires doivent s’estimer heureux d’une offre « hors de prix », et composer difficilement leur quotidien avec cette dernière, malgré les efforts d’un cabinet de courtage comme le nôtre pour garantir à l’emprunteur un crédit immobilier au meilleur taux d’intérêt du marché. Ce qui ne s'avère malheureusement pas suffisant pour garantir à tous les Luxembourgeois un accès adéquat à la propriété . Or, en ce domaine, le Coronavirus s’apparente à un coup de pied existentiel dans une fourmilière avide de liberté, d’indépendance financière et de choix.


Le retour de la grande maison familiale au Luxembourg


Un retour imminent et massif à des valeurs anciennes, on ne peut plus pragmatiques, est également probable : confinement oblige, une maison devrait pouvoir accueillir une famille élargie, comme ce fut bien souvent le cas jusqu'au milieu du XXe siècle. Mis à part le facteur sanitaire, le coût élevé de la vie et le poids de la dette, pour certains étudiants luxembourgeois, confronte de plus en plus de familles aux phénomènes « Tanguy » (des enfants adultes qui peinent à quitter le domicile parental) et "génération boomerang" (des enfants adultes qui reviennent vivre au domicile parental). Une étude récente de la Fondation européenne pour l'amélioration des conditions de vie et de travail vient étayer cette probabilité, étendue à l’ensemble de nos pays voisins : dans l’Union Européenne, plus des trois quarts des jeunes âgés de 18 à 24 ans vivent avec au moins un de leurs parents. Pour les 25-29 ans, cette proportion s’élève à 37%. Les parents concernés doivent donc subvenir en partie aux besoins de leurs progénitures et bénéficier d'un grand logement sur une longue période : réduire la taille des logements est, de fait, un non-sens. Enfin, de nombreux ménages accueillent aujourd'hui leurs parents âgés, en raison du coût élevé des résidences seniors et des aides à la personne. Un retour de la grande maison familiale au Luxembourg n'est donc pas à exclure...


La propriété en perte de vitesse chez les jeunes du Grand-Duché


Un changement de priorités paradoxal, vis-à-vis du constat précédemment énoncé, semble s’opérer chez les jeunes Luxembourgeois, pour qui l'accession à la propriété semble ne plus avoir l’attrait qui motivait leurs parents… Et on peut les comprendre. Pour la génération Y (les personnes âgées de 25 à 30 ans aujourd'hui), devenue par obligation la "génération loyer", l’achat d’une résidence principale au Luxembourg est si prohibitif qu’ils privilégient désormais la flexibilité apparente d’une location : changer de quartier, de ville, de pays même, voyager et s’octroyer des pauses dans leur carrière professionnelle a pris le pas sur la sécurité que peut apporter la propriété, surtout lorsque cette dernière impacte considérablement le rythme de vie. Une étude menée au Royaume-Uni a ainsi révélé que près d'un tiers de cette même génération Y pourrait ne jamais avoir les moyens d'acheter sa propre maison, tandis l’autre moitié serait locataire bien au-delà de l'âge de 40 ans. Si plus de 67 % des résidents luxembourgeois sont propriétaires de leur logement, la jeunesse luxembourgeoise est également impactée, c’est indéniable, par une crise du logement similaire. Louer n’est plus vraiment une histoire de choix, mais une obligation financière. Obligation inquiétante pour l’avenir, et à laquelle la politique d'aménagement et de logement du gouvernement tente de remédier, faute de ne bientôt plus pouvoir accueillir à la fois les locataires et les résidents désireux d’acheter leur logement.


Télétravail, impôts et accès à la propriété au Luxembourg


L’autre grande question qui se pose au Grand-Duché de Luxembourg est l'impact direct de la pandémie sur l'accès à la propriété… Car s'il l’on note une véritable évolution des conditions de travail dans l’UE (nombreux sont les Européens qui verront sans doute modifiée leur semaine de 5 jours au bureau au profit du télétravail), la situation au Luxembourg (où le nombre de travailleurs frontaliers est considérable), pourrait s’avérer problématique… Si les pays voisins ont temporairement levé l’obligation pour leurs résidents travaillant au Luxembourg depuis leur domicile de payer de l'impôt sur le revenu dans leur propre pays, le travail à domicile, même partiel -qui pourrait potentiellement devenir une norme à long terme- nécessite des dispositions permanentes dont les négociations chiffrées entre états promettent d’être complexes. Quoi qu’il en soit, l'expérience du confinement, qu’il soit partiel, soumis à couvre-feu, ou total, comme au plus fort de la pandémie, a déjà incité de nombreuses personnes à reconsidérer leur manière de vivre. Le besoin d’un accès à un jardin privé, dans le meilleur des cas, ou à un espace vert partagé, a gagné du terrain dans l’inconscient collectif. Certains rejettent désormais catégoriquement les longs trajets vers les grandes villes et les centres d'affaires, bien que ces longs trajets seraient mieux tolérés s'ils n’étaient nécessaires qu'une à deux fois par semaine…


Vers un avenir immobilier radieux au Grand-Duché ?


Dans les solutions apportées à la crise du logement au Luxembourg par le gouvernement, ce dernier semble accorder de plus en plus d’attention aux besoins des familles dans la planification de nouveaux projets de développement immobilier. Le projet "Elmen", dans la commune de Kehlen, en est un bon exemple : sa réalisation complète, sur un délai de 15 ans, permettra de créer un village d'environ 800 logements pour 2200 personnes. Des stratégies de durabilité pour la préservation et l'amélioration de la biodiversité y ont ainsi été insufflées, ainsi que des espaces verts et un approvisionnement en énergie exclusivement renouvelable. Ce souci de protection de l'environnement et du climat dans la planification des projets, en partie stimulée par un changement de comportement des investisseurs, se révélera, à coup sûr, positif dans la durée : on ne quitte pas un logement qui répond pleinement à ses propres attentes ; bien au contraire… On en fait la promotion. La coordination de la politique d’aménagement entre les autorités de planification du Luxembourg et les promoteurs immobiliers, en fonction des besoins réels des résidents, se révèlera donc cruciale pour le marché immobilier grand-ducal dans un avenir proche. Quant aux prix du marché, nul ne peut prédire avec certitude leur croissance constante, leur stagnation salutaire pour la population… ou leur effondrement (peu crédible, il est vrai).