L'immobilier résidentiel au Luxembourg : valeur refuge ?

À la grande stupeur de nombreux spécialistes du secteur, le marché de l'immobilier au Luxembourg, comme dans la plupart des pays européens, semble avoir relativement peu souffert de la pandémie. Mais à l'heure d’une contraction économique mondiale sans précédent, comment est-il possible que l'immobilier en général, et l’immobilier résidentiel au Grand-Duché* en particulier soit si peu impacté par la crise ? Qu'est-ce qui rend le marché immobilier résidentiel si solide, et peut-il indéfiniment rester une valeur refuge ?


*On désigne par le terme « immobilier résidentiel » l'immobilier à usage d'habitation, à titre de résidence principale ou de résidence secondaire.


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LES PRÊTS IMMOBILIERS REBONDISSENT


C’est à noter, les études statistiques liées au secteur de l’immobilier, basées sur telle ou telle période (bilan mensuel, annuel, glissant d’une année sur l’autre) sont toujours publiées avec un certain temps de décalage, et sont donc « à prendre avec des pincettes », leur interprétation pouvant se heurter à quelques rebondissements en temps réel. Néanmoins, des évolutions étonnamment positives pointent déjà le bout de leur nez sur le marché immobilier européen, dont le marché luxembourgeois. Une étude de la BCE (banque centrale européenne) a révélé que les prêts hypothécaires au Luxembourg et dans la zone euro ont largement rebondi, suite aux baisses considérables enregistrées au début de la crise sanitaire, et que le marché s'est bien remis, dans l’ensemble, du ralentissement occasionné par cette dernière.


PRIX DES LOGEMENTS AU LUXEMBOURG, RAS


Mais alors, comment cette demande soutenue de crédit immobilier s’est-elle répercutée sur les prix des logements au Grand-Duché ? Si l’on en croit les spécialistes du secteur, les prix de l'immobilier résidentiel ont d’abord baissé sur tous les principaux marchés immobiliers européens, au début de la crise. Les agents et courtiers immobiliers, quant à eux, ont par la suite fait état d'un rebond du volume de ventes, accompagné d'une hausse des prix des biens immobiliers, au Luxembourg y compris. Le confinement serait donc responsable des ventes avortées, qui auraient occasionné une chute des prix, avant que ces derniers ne remontent, une fois le secteur « adapté » à la pandémie (télétravail, chômage partiel, etc.).


L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL NE CONNAÎT PAS LA CRISE


Du reste, tout semble indiquer que ce même marché de l'immobilier est loin d’avoir été aussi sévèrement touché par le Covid-19 que lors des crises économiques précédentes. En effet, pour de nombreux investisseurs immobiliers au Luxembourg et dans la zone euro, l'effondrement des bénéfices dû à la crise financière mondiale de 2008 demeure un souvenir douloureux, qu’ils redoutaient de voir à nouveau matérialisé. Mais peut-être un peu moins pour les investisseurs luxembourgeois que pour certains de leurs homologues européens… Les marchés de l'immobilier espagnol et irlandais, pour ne citer qu’eux, avaient à l’époque, on le rappelle et c’est à déplorer, plongé dans un gouffre économique sans fond…


Au Luxembourg, où le marché de l'immobilier résidentiel est en plein essor depuis plusieurs années, la pandémie ne semble bel et bien avoir été qu'un simple contretemps. Au premier trimestre, les prix ont encore augmenté de 11 % en glissement annuel, le marché des logements neufs se montrant particulièrement dynamique. Quant aux prix de l'immobilier résidentiel qui nous intéresse aujourd’hui, il est édifiant de souligner que ces derniers ont augmenté de plus de 90 % entre 2007 et 2020 : une augmentation qui dépasse de loin l’augmentation moyenne constatée dans tous les autres pays de l'Union européenne… On parle d'une augmentation des prix de l'immobilier au Luxembourg quatre fois supérieure à la moyenne européenne, toute de même !


UN MARCHÉ IMMOBILIER STIMULÉ


Bien que le marché luxembourgeois soit, à bien des égards, favorisé par des conditions structurelles uniques, on y trouve de nombreux facteurs communs au secteur immobilier européen. Par exemple, le Grand-Duché de Luxembourg a bénéficié d'un soutien sans précédent de la part des gouvernements et des banques centrales (notamment, de taux d'intérêt négatifs et de mesures d'assouplissement quantitatif de la BCE, qui ont maintenu les rendements obligataires et, par conséquent, les taux des prêts immobiliers à un niveau bas).


En outre, le marché a été porté par des gouvernements désireux d'agir rapidement pour sauvegarder les emplois et éviter les licenciements massifs, notamment dans les secteurs les plus durement touchés tels que les voyages et les loisirs. Cela s'est traduit par des mesures de soutien concrètes, sous forme d'allocations de chômage partiel ou de prêts aux entreprises. De fait, les marchés immobiliers de toute l'UE ont été stimulés, car les ventes forcées, tant redoutées, ont été largement évitées. Enfin, les reports de paiement des banques et les restrictions sur les saisies ont accordé aux propriétaires un temps de répit supplémentaire.


L'impact limité sur les prix des logements, si l’on considère celui de 2008, s'explique également par le fait que la plupart des marchés immobiliers européens ne semblaient pas, ou fort peu surévalués. Au Luxembourg, où la durabilité des prix a fait l'objet de nombreux débats, l'impact du blocage sur l'économie a été largement amorti grâce à la démocratisation du télétravail dans de nombreux secteurs, et en particulier dans celui de l’immobilier, de la banque et du courtage.


ALLEMAGNE ET LUXEMBOURG SE REDRESSENT DÉJÀ


Dans l'immédiat, les performances des marchés immobiliers vont vraisemblablement continuer à dépendre des politiques des gouvernements nationaux, qui ont contribué à maintenir le pouvoir d'achat grâce aux allocations de chômage partiel… Même si l’on prévoit, malheureusement, une hausse du taux de chômage dans tous les pays européens, y compris au Grand-Duché de Luxembourg.


Certains pays membres de l’UE, comme à leur triste habitude, risquent d’être plus sévèrement touchés par ce chômage croissant. En Espagne, par exemple, les dommages causés au secteur du tourisme (qui représente 13,5 % des emplois, contre 6,9 % en moyenne dans les autres pays membres) pourraient avoir un impact négatif sur les prix de l'immobilier. D’autres pays, plus solides financièrement, se redressent déjà. Les prix des logements en Allemagne ont peu changé, le pays ayant assoupli les mesures restrictives et maintenu des taux d'intérêt relativement bas. Grâce à la dynamique avantageuse de l'offre et de la demande, ainsi qu'à l'impact potentiel des mouvements géographiques et financiers liés au Brexit, il devrait en être de même pour le Luxembourg (bien que les prix y soient déjà très élevés).


MARCHÉ IMMOBILIER LUXEMBOURGEOIS, LES NOUVEAUX CRITÈRES


Néanmoins, les analystes du marché immobilier luxembourgeois nous mettent en garde contre des changements imminents dans la structure de la demande, clairement liés au « traumatisme Covid », auxquels les futurs investisseurs feraient bien de prêter attention. L'augmentation, à long terme, du télétravail et des bureaux à domicile pourrait notamment entraîner un déplacement de la demande immobilière, des centres urbains vers les banlieues et les zones rurales… Où les acheteurs rêvent de logements plus grands, et bien souvent de maison avec jardin, plutôt que d’appartement avec ou sans terrasse… Les temps de trajet, embouteillages et autres inconvénients liés à l’activité professionnelle pourraient bien ne plus peser aussi lourd dans la balance de l’investissement qu'ils ne le faisaient dans « le monde d’avant », comparés à la possibilité de prendre l’air, chez soi, sans masque, et d’envisager un avenir plus serein pour faire face à de nouvelles crises sanitaires potentielles…


L’IMMOBILIER LOCATIF PLUS IMPACTÉ QUE LE RÉSIDENTIEL ?


Le marché de l'immobilier locatif pourrait également être confronté à de nouveaux défis. Au plus fort de la pandémie, les gouvernements de plusieurs États ont introduit des restrictions ou des interdictions d'expulsion, qui s'appliquaient à tous les locataires, quand bien même le loyer ne pouvait plus être payé. Cela signifie que certains propriétaires -bien que dans de nombreux cas des reports aient été accordés- se sont vus obligés de rembourser des prêts immobiliers sans pouvoir tirer le moindre revenu supplémentaire de leur bien locatif. Toute indication sur la mesure dans laquelle les locataires mauvais payeurs continueront à bénéficier d'une protection étendue contre l'expulsion, à long terme, ne manquera pas, c’est certain, d’avoir une incidence sur la façon dont les investisseurs considéreront l'immobilier locatif au Luxembourg dans un futur proche, par rapport à d'autres d'investissements.


Alors, l'immobilier résidentiel au Luxembourg est-il toujours un investissement rentable ? Force est de constater qu’après les bouleversements économiques, financiers et sociaux de ces derniers mois, la probabilité d’une certaine continuité de ces troubles, et la façon dont nous avons su, contre toute attente, les gérer, la vision de l'immobilier résidentiel comme un refuge sûr pour le capital reste intacte… et devrait résister à la peur d’un effondrement imminent du marché, pour tout dire peu probable au Luxembourg.