Crédit immobilier et garantie de l'État, mode d'emploi

Il n'est pas toujours facile de présenter les garanties exigées par une banque pour un prêt immobilier. Bien sûr, nous ne pourrions prêcher contre notre propre paroisse, la solution idéale pour optimiser votre profil, économiser de l’argent et obtenir un crédit immobilier au taux le plus bas dans les meilleures conditions reste de faire appel à un courtier immobilier compétent (au hasard, Génération Crédit Luxembourg).


Mais si le concept de courtage immobilier ne vous est pas encore assez familier, ne vous inspire pas confiance ou porte atteinte à votre fidélité envers votre établissement bancaire (si si, certaines personnes passent à encore à côté des meilleures conditions de prêt par fidélité à leur banque !), saviez-vous que l'État peut, sous certaines conditions, se porter garant d'une partie de votre crédit immobilier ? Comment fonctionne la garantie de l’État et qui y est éligible ? Voilà précisément le sujet de notre article.



Le financement d’une petite maison


Mise en situation (comme vous le savez maintenant, chez Génération Crédit Luxembourg, on adore ça) : vous êtes en couple depuis quelques années (avec une charmante jeune femme, si vous êtes un homme ; avec un homme féministe, si vous êtes une femme) et vous débordez de projets… L'achat d'une jolie maison au Grand-Duché de Luxembourg, rien qu’à vous, pour fonder une famille, en fait évidemment partie. Vous êtes néanmoins conscients, malgré la chance insolente qui vous sourit depuis que vous avez rencontré l’âme sœur, que vos revenus modestes ne vous permettent pas de vous offrir le château de vos rêves. Mais loin d’attendre sur votre marraine la bonne fée, vous avez déjà repéré un bien immobilier au montant a priori abordable. Pleins d'espoir, vous prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire pour discuter du financement de cette petite maison (pas celle des 7 nains, n’exagérons rien) dans laquelle vous souhaitez vivre heureux et avoir beaucoup d’enfants.


Faire appel à un courtier immobilier, le premier réflexe


Cependant, malgré vos économies et un profil emprunteur tout-à-fait honorable (revenus réguliers, faible taux d'endettement, gestion rigoureuse de vos comptes), la banque veut des garanties pour l'octroi d'un prêt immobilier (hypothèque, fonds propres, etc.). Elle exige notamment un apport personnel de 10 % à 20 % du prix d'achat du bien, afin de couvrir les frais de notaire, les frais d'acquisition et les frais annexes. Or, vous n’êtes malheureusement pas en mesure de réunir une telle somme ni de présenter des garanties suffisantes aux yeux de votre maléfique établissement bancaire pour l'obtention du prêt. Vos chères familles ne sont pas en mesure de vous soutenir financièrement non plus.


Et c’est là, normalement, que vous faites appel à votre humble courtier en crédit immobilier dans le canton d’Esch-sur-Alzette, pour déjouer le sort et obtenir facilement un crédit immobilier au meilleur taux, avec très peu d’apport, auprès de l’une de nos banques partenaires de confiance. Hélas, allez savoir pourquoi (l’état de choc sans doute), vous n’y songez pas et préférez trouver une solution bien moins avantageuse en privilégiant le circuit d’emprunt « classique ». Votre conseiller bancaire vous informe alors qu'il est possible, sous certaines conditions, de bénéficier d'aides destinées à soutenir les ménages dans leur accession à la propriété, notamment en ce qui concerne les garanties nécessaires.


La garantie de l'État, pour quel montant ?


Si un ménage ne peut pas apporter suffisamment de garanties personnelles pour obtenir un prêt pour la construction, l'acquisition ou la réhabilitation d'un logement -comme c'est votre cas dans notre mise en situation- l'État peut, sous certaines conditions, se porter garant pour un prêt hypothécaire. Ce dispositif s'appelle la garantie de l'État. Concrètement, cela signifie que l'État vous aide à apporter les garanties nécessaires au crédit. Ce faisant, il ne met à disposition qu'une partie des garanties nécessaires. Plus précisément, la garantie de l'État concerne la partie du prêt qui dépasse 60 % de l'investissement total. Elle ne peut toutefois pas dépasser 30 % ou 145.853 euros. Dans votre cas, cela semble être une solution relativement satisfaisante pour obtenir votre crédit immobilier. Mais encore faut-il remplir les conditions d'obtention de la garantie.


Conditions d’obtention de la garantie de l'État


Avec votre diabolique conseiller bancaire, vous passez en revue les différentes conditions d'obtention de l'aide d'État :

- Le prêt immobilier doit servir à la construction, à l'acquisition ou à la rénovation d'un bien immobilier situé au Luxembourg et utilisé comme résidence principale ;

- Un des emprunteurs doit posséder un compte d'épargne-logement et effectuer des versements réguliers (au moins 290 euros par an), et ce depuis au moins trois ans auprès du même établissement bancaire (le calcul de la période de trois ans commence le jour où les avoirs sur le compte d'épargne-logement atteignent au moins 240 euros) ;

- La banque doit accorder un prêt correspondant à au moins 60 % du prix d'achat du bien immobilier (ou du coût des travaux de construction/rénovation) ;

- Le taux d'amortissement du prêt ne doit pas dépasser 40 % du revenu total disponible de tous les emprunteurs ;

- Le taux débiteur ne peut dépasser de plus de 3 % le taux prévu à l'article 39, paragraphe 1, du règlement grand-ducal tel que modifié le 5 mai 2011 ;


Enfin, le prêt doit être garanti par une hypothèque sur le bien immobilier concerné.


Retour à notre mise en situation : après cet état des lieux, vous réunissez manifestement tous les critères requis et pouvez donc légitimement espérer le soutien du ministère pour concrétiser votre projet.


N. B. : Une garantie de l'État peut également être accordée si le prêt est contracté auprès d'une banque ou d'une institution financière agréée située en dehors du Grand-Duché de Luxembourg (dans l'Union Européenne et l'espace économique européen). Cela peut être intéressant pour les résidents Luxembourgeois, anciennement travailleurs frontaliers français par exemple, qui auraient gardé de bonnes relations avec leur établissement bancaire dans le Grand Est.


Comment demander une garantie de l'État ?


La demande de garantie de l'État est introduite par l'intermédiaire de l'établissement bancaire qui accorde le crédit. Dans le cas de notre mise en situation, c'est donc votre banque qui introduit la demande auprès du ministère du logement. Pour ce faire, vous devez remplir avec votre banque une "Demande en obtention d'une garantie de l'État" et l'envoyer avec les pièces justificatives suivantes au guichet unique des aides au logement (11, rue de Hollerich, L-1741 Luxembourg) :

- extraits du compte épargne-logement des trois dernières années ;

- copie du contrat préliminaire d'achat ;

- attestation de salaire/traitement du demandeur (le demandeur si l'achat se fait à deux).


Les non-Luxembourgeois doivent en outre joindre une copie du certificat de résidence, ou de la carte de séjour, ou de l'attestation d'enregistrement ou du passeport, en cours de validité. Ensuite, il ne reste plus qu'à attendre la réponse du ministère, qui intervient généralement trois ou quatre semaines après la demande. En attendant, vous pouvez vous renseigner sur les autres aides au logement possibles (prime de logement, bonification d'intérêt, subvention d'intérêt, prime d'épargne, prime complémentaire pour les frais d'architecte ou d'ingénieur, etc. voir notre article « Aide au logement au Luxembourg, le guide du propriétaire », directement auprès du guichet unique des aides au logement, ou via le simulateur d'aides disponible sur Guichet.lu. Vous aurez peut-être l’agréable surprise d’être éligibles à d’autres aides de l'État.


Si Génération Crédit Luxembourg est là pour vous aider à obtenir un crédit immobilier au meilleur taux en vous accompagnant de A à Z dans votre démarche de financement, notre rôle est également de vous conseiller. Ce que nous nous évertuons à faire gratuitement, en entretien et ici-même, par écrit. « Le conseil avant tout », notre slogan, est réellement représentatif de notre vision du courtage immobilier, et nombreux sont les résidents luxembourgeois et travailleurs frontaliers à l’apprécier.


Si le concept même de courtage immobilier, comme nous l’avons évoqué en début d’article, est encore un peu nébuleux pour vous, n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact. Nous nous ferons un plaisir de répondre à toutes vos questions, par téléphone ou en vous fixant un rendez-vous (gratuit, évidemment), à votre guise.