À la traîne du courtage, le Luxembourg ? Pas si sûr !


« Non, le Grand-Duché de Luxembourg n’est pas à la traîne en matière de courtage immobilier » corrige d’emblée Frédéric Pronesti, fondateur de Génération Crédit Luxembourg et courtier en prêt immobilier, établi à Esch-sur-Alzette depuis 2016. « Tout est question de point de vue, et l’important, c’est d’aller à son rythme. Les Luxembourgeois sont des gens réfléchis, pragmatiques, qui mettent un certain temps à accorder leur confiance à autrui. Ici, on doit faire ses preuves, qu’il s’agisse d’amitié ou d’affaires, et c’est très bien ainsi. Qui pourrait leur jeter la pierre de ne pas s’être engouffrés têtes baissées dans un concept nouveau ? ».


Prêt immobilier et crise du logement


« Le fait est que l’économie luxembourgeoise se porte bien, et que le besoin de faire appel à un courtier en crédit immobilier s’est vraiment accentué récemment, en réponse à une crise du logement pour laquelle le gouvernement a déjà commencé à prendre des dispositions. De notre côté, nous, les experts en crédit immobilier, allons dans la même direction. Celle de solution de financements réalistes et intéressantes pour l’emprunteur. Je travaillais déjà dans cette optique depuis des années en Grand Région, avant de m’établir à Esch en 2016 et de populariser mon métier auprès de mes amis luxembourgeois et portugais. »


« Il faut souligner qu'en général le Grand-Duché mène une politique bienveillante vis-à-vis de ses habitants, et eux-mêmes évoluent dans une dynamique positive au quotidien ; le système bancaire fait partie d'un jeu duquel chacun tire son épingle. Mais les Luxembourgeois ne sont pas nés de la dernière pluie, vous savez : aussi, commencent-ils à comprendre, notamment lorsqu’ils désirent accéder à la propriété, où est leur intérêt financier. La fidélité à une banque est une chose, mais économiser de l’argent, le plus souvent plusieurs milliers d’euros, lors de l’achat d’un logement, en est une autre ».


Le courtage en prêt immobilier, un service « nouveau » au Luxembourg


Si le métier de courtier existe depuis de nombreuses années en Europe, les chiffres ne mentent pas : nos voisins Français et Britanniques ont tenté l’expérience les premiers, avec succès, et permettent aujourd’hui aux Luxembourgeois de se lancer dans l’aventure avec beaucoup moins d’appréhension ; le but d’une opération de courtage étant finalement de sécuriser un investissement, dans des conditions de financement optimales, à la fois pour l’emprunteur et pour la banque partenaire. Ainsi, 70 % des sujets de sa majesté ont fait appel à un courtier pour financer leur projet immobilier en 2020, contre 50 % des Français et quelque 10 % des Luxembourgeois, chiffres en constante augmentation.


Le courtier, professionnel du financement et gain de temps pour l'acquéreur


« Passer par un courtier pour obtenir le meilleur taux n’est pas encore un automatisme au Luxembourg, mais cela tend à le devenir. Les gens commencent également à comprendre le gain de temps que cela peut représenter de faire appel à un professionnel. À moins d’être du métier, vous referiez toute l’électricité de votre maison vous-même ou vous feriez appel à un électricien ? Pour un emprunt immobilier, l’idée est la même : gain de temps, gain d’argent, garantie du travail bien fait, et, dans le cas de Génération Crédit Luxembourg, une véritable proximité avec nos clients. Dans nos bureaux, à Esch-sur-Alzette, l’important, c’est l’écoute, le conseil, le suivi d’un dossier jusqu’à l’obtention du prêt et bien au-delà encore. C’est aussi pour ça qu’on perdure, face à des géants du courtage : à prestations égales et taux les plus bas du marché luxembourgeois, on développe un lien privilégié avec les gens qui prennent contact avec nous ».


Les dispositions du gouvernement pour limiter les crédits immobiliers


Sur papier, la situation est simple. Le gouvernement du Grand-Duché, pour régler le problème de la crise du logement en créant le plus possible d’habitations à tarif accessible et en minimisant les risques de vulnérabilité financière pour ses habitant (évitant au passage une déstabilisation du système bancaire) a sommé les banques de se montrer bien plus strictes dans l’octroi de crédits immobiliers. Avec l’obligation d’adopter, à compter du 1er janvier 2021, des plafonds ainsi définis : « Trois paliers qui peuvent protéger l'acheteur mais aussi, freiner la spéculation ou sauvegarder la place de toute explosion de la bulle immobilière ».


3 cas de figures déterminent donc ce nouveau frein aux dérives financières du marché de l'immobilier du Luxembourg, ce sont les nouveaux « plafonds accordables » :

- le crédit accordé à un investisseur qui souhaite étendre son patrimoine immobilier ne pourra dépasser les 80% du montant de l'investissement ;

- 100 % du montant du bien visé ne pourra être accordé à un primo acquérant ;

- lors d’un déménagement avec vente du bien précédent, l’emprunt ne pourra pas dépasser 80 % du prix d’achat.

L’endettement excessif des ménages, facteur d’une baisse de la consommation et de l’épargne nécessaire à une solide croissance économique, devrait donc être contenu, mais quid des jeunes ménages et de leur possibilité d’acquérir une résidence principale au Grand-Duché ?


Acquérir sa résidence principale au Luxembourg en 2021, est-ce possible ?


À cette question, Frédéric Pronesti répond de manière rassurante : « Les taux d'intérêt au Luxembourg, qu’ils concernent les crédits à taux fixe ou les crédits à taux variable, ont encore légèrement baissé, récemment. Et si les mesures récentes du gouvernement peuvent inquiéter, il faut garder à l’esprit qu’il est rare d’emprunter 100 % de la valeur du bien qu’on souhaite acquérir. L’accumulation de la vulnérabilité sur les bilans des ménages et des banques est un risque que le gouvernement se doit d’évincer, même si les solutions ne nous arrangent pas de prime abord. Un particulier aura donc, en 2021, d’autant plus intérêt à faire appel à un courtier pour défendre son projet immobilier et obtenir un emprunt à taux intéressant... Mais de mon côté, c’est ce que je fais depuis des années pour chacun de mes clients ! »


« Une fois les pièces du dossier réunies et qu’une relation de confiance s’établit entre nous, qu’il s’agisse d’un résident luxembourgeois qui veut investir au Grand-Duché ou d’un Luxembourgeois qui veut acheter une maison ou un appartement à la frontière, côté français, je défends son cas comme si j’étais son avocat. Avec, toujours, à la clef, le succès et le taux le plus pas pour son crédit immobilier. Alors, oui, pour un particulier, investir dans le marché de l’immobilier au Luxembourg est de plus en plus technique. Mais le Grand-Duché présente l’avantage d’être assez souple en matière de durée et de fixité du taux, même avec les nouvelles lois qui entrent en vigueur en janvier 2021. Bien conseillé, un emprunteur n’a aucune raison de s’en faire. On est là pour faire le job. »

© 2020 - Génération Crédit Luxembourg

frederic.pronesti@generation-credit.lu

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